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La certificazione di agibilità degli edifici parte quattro

Conseguenze dell’assenza della certificazione di agibilità

Conseguenze sanzionatorie

La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria sa 77 a 464 euro.

Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell’ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell’ispezione delle opere realizzate.

Carenza della certificazione di agibilità ed ordinanza di sgombero

L’attuale normativa della segnalazione di agibilità richiama le norme generali sulla SCIA e in particolare i commi 3 e 6-bis dell’art. 19 della L. 241/1990 secondo i quali:

- L’Amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta motivati divieti e prescrizioni;

- Qualora sia possibile conformare l’immobile alla normativa vigente, l’Amministrazione competente, con atto normativo, invita il privato a provvedere prescrivendo le misure necessarie con la fissazione di un termine non inferiore a 30 giorni per l’adozione di queste ultime. In difetto di adozione delle misure richieste, decorso il suddetto termine, l’uso dell’immobile si intende vietato;

- Decorso il termine di 30 giorni, l’Amministrazione competente adotta comunque i provvedimenti sopra indicati in presenza delle condizioni in presenza delle quali la legge ammette l’annullamento d’ufficio degli atti amministrativi.

L’art. 221 del R.D. 27/07/1934, n.1264 (Testo unico delle leggi sanitarie) chiarisce che non possono essere abitati immobili privi del relativo provvedimento anche se ora, ferma restando la sanzione amministrativa sopra indicata, la violazione di tale divieto non costituisce più reato.

Tuttavia la giurisprudenza tende ad escludere che la mera mancanza della certificazione (oggi sostituita dalla segnalazione di agibilità) sia sufficiente per ordinare lo sgombero di locali abitati: a tale riguardo infatti è solo da uno specifico accertamento sull’insalubrità dei locali che l’Amministrazione può ordinare agli abitanti lo sgombero.

La mancanza di agibilità è indizio significativo ma, da solo, non sufficiente, di una situazione di insalubrità, situazione che è il presupposto per l’adozione da parte del Sindaco, previa ispezione della ASL, dell’ordinanza di sgombero per mancanza nell’immobile abitato dei requisiti minimi di igiene, salubrità, sicurezza. D’altro conto commette il reato di amissione d’atti d’ufficio il funzionario pubblico che, in assenza di certificazione di agibilità e, soprattutto, in presenza di gravi carenze igienico-sanitarie, omette di ordinare lo sgombero di una palazzina.

L’agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso, a maggior ragione nel caso in cui sia intervenuto, dopo la segnalazione, il mutamento della destinazione d’uso dell’edificio medesimo o di una sua parte.

Ad esempio l’ordinanza potrà essere emanata in caso d’immobile dichiarato agibile per uso no abitativo di cui si fosse mutato l’uso in abitativo, in assenza dei requisiti propri delle norme igienico-sanitarie per le abitazioni.

Conseguenze sugli atti di compravendita e locazione e sull’uso dell’immobile

In caso di compravendita, il venditore è tenuto a consegnare al compratore i documenti che attestano l’agibilità. Nel contratto di locazione, salvo patto contrario, grava sul locatore l’onere di ottenere il certificato di agibilità qualunque sia la destinazione d’uso dell’immobile locato. Per una disamina delle conseguenze della mancanza di agibilità nei contratti di compravendita si rinvia ad altri contributi.